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【土地選びの基礎知識】建ぺい率・容積率とは?

家づくりノウハウ
公開日:2023.08.09
最終更新日:2024.02.23
R+house富士吉田の家づくり写真
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家づくりノウハウ
公開日:2023.08.09
最終更新日:2024.02.23

【土地選びの基礎知識】建ぺい率・容積率とは?

R+house富士吉田の家づくり写真
土地購入を始める前に知っておきたい基礎知識!
家づくりを始める際に、ほとんどの方が経験するのが土地選び。
土地選びの条件は、以下のように人によって様々です。
・交通(通勤・通学)の利便性
・周辺施設への利便性
・子育て環境の良さ
・日当たりや風通しの良さ
・治安、環境の良さ
・地盤の固さ
しかし、条件をクリアして気に入った土地を見つけても、場所により希望する大きさの家を建てられない可能性があります。その理由は、建ぺい率や容積率で家の造りが制限されてしまうことがあるからです。
土地探しの際に、建ぺい率と容積率は十分注意したいポイントです。建ぺい率と容積率は、どちらも都市計画法で用途地域ごとに定められており、住宅建設時には両方の数値を満たす必要があります。
ここでは、土地購入に欠かせない建ぺい率と容積率ついて解説します。用途地域についても解説しているので、理想を叶えるための建築の基本を知って土地購入に活かしてください。

目 次

建ぺい率とは?

建ぺい率は、敷地面積に対する建築面積の大きさの割合で建物の広さを制限するものです。
わかりやすく言うと、「敷地面積の何パーセントを建物用に使えるか」を定めたものです。
建ぺい率60%の場合、土地に対して家を建てられる面積が60%ということになります。
単純な例で、土地が100坪だと60坪までが建物に使って良い大きさになります。
建ぺい率の表し方としては、80%を8/10、60%を6/10と分数で表記します。

また、建ぺい率は「建築面積÷敷地面積×100」で求められます。
 例: 建築面積60㎡ ÷ 敷地面積100㎡ × 100 = 建ぺい率60%

建築面積は、水平投影面積で判断されるため建物を真上から見たときの面積になります。
凹凸や斜面があっても、水平とみなして測定するものです。
・2階が1階よりも大きい場合は、2階の面積が建ぺい率計算の対象となります。
・庇(ひさし)やベランダ、軒(のき)の長さが1m以上の場合は、その先端から1m下がった部分までが建築面積となります。

建ぺい率が緩和されるケース

そんな建ぺい率は、建築基準法第53条により次のケースでは設定されている割合より10%増で建てられる場合があります。
①特定行政庁が指定する角地の場合(+10%)
②防火地域内で耐火建築物の場合(+10%)
③③準防火地域内で耐火建築物等または準耐火建築物等(+10%)
④「①・②同時に満たす場合」「①・③同時に満たす場合」(+20%)

※防火地域とは
都市の中心市街地や主要駅前、主要幹線道路沿いなど、大規模な商業施設や多くの建物が密集し、人通りや交通量が多い地域に指定されます。
※準防火地域とは
最も制限が厳しい防火地域を囲むように、住宅などの建物が密集している市街地に指定されます。

建ぺい率が制限されないケース

建ぺい率の上限が80%とされている地域で防火地域内に耐火建築物を建てる場合等、制限がない場合もあります。

建ぺい率が低い土地のメリット・デメリットは?

メリットは、敷地をあまり建物部分に使えない代わりに、隣地との間隔が広いためゆったりと家を建てられます。デメリットは、希望とする広さの建物を建てられないことです。


容積率とは?

容積率は、敷地面積に対する建物の延べ床面積(各階の床面積の合計)の割合で建物の高さを制限するものです。わかりやすく言うと、「敷地面積に対してどこまで縦の空間を使用できるか」を定めたものです。
容積率が200%の場合、100㎡の土地であれば200㎡までの建物を建てられることになります。土地面積が狭くても容積率が高ければ、延べ床面積が広い建物が建築可能になります。

容積率は「延べ床面積÷敷地面積×100」で求められます。
例: 延べ床面積200㎡ ÷ 敷地面積100㎡ × 100 =容積率200

建ぺい率は、1F・2Fどちらかの広い方の面積を敷地面積で割るのに対し、容積率は、両方の面積(延べ床面積)を敷地面積で割って値を出します。
建ぺい率が50%で、容積率100%の100㎡の土地の場合、床面積50㎡ずつの2階建てが建築可能になります。

容積率に含まれないスペース

また、容積率には次のように対象外となるスペースがあります。
①ベランダ・バルコニー 
ベランダやバルコニーなどの「壁に囲まれていない空間」は、先端から2メートル以下であれば容積率(延べ床面積)に含まれません。
②ロフト(屋根裏) 
高さ1.4メートル以下の場合、「居室」とはならないため、延べ床面積には含まれません。
③地下室 
④駐車場
駐車場を建物の1階部分に設けた家(ビルトインガレージ)の場合、その駐車場部分が床面積の1/5以下であれば延べ床面積に含まれません。

※①~④について、上記以外の詳細な規定有り

建ぺい率・容積率は用途地域によって異なる?

用途地域とは、計画的な市街地を形成するために、用途に応じて13地域に分けられたエリアのことです。
住居系・商業系・工業系など、市街地の大枠としての土地利用を定めるもので、第一種低層住居専用地域など用途に応じて13種類に分けられます。
建ぺい率は、都市計画において用途地域ごとに30~80%の範囲で制限が設けられています。
容積率は、都市計画において用途地域ごとに50~1300%の範囲で制限が設けられています。

富士吉田市の用途地域を解説

富士吉田市には約20の地域があります。(新町、松山、下吉田、上吉田、富士見など)
国道139号線沿いは「準住居地域」となり、道路の沿道等において自動車関連施設などの立地と、これと調和した住居の環境を保護するための地域となります。(建ぺい率60%、容積率200%)
また、昭和大学通りを挟んで東側に位置する上吉田と、西側に位置する松山では用途地域が異なります。

上吉田

上吉田のあたりは「第一種低層住居専用地域」となり、低層住宅のための地域で、小規模なお店や事務所を兼ねた住宅や小中学校、診療所などが建てられます。(建ぺい率40%、容積率60%)
敷地面積の40パーセントの広さで、敷地面積に対して60パーセントの高さの家が建てられることになります。
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松山

松山のあたりは「第一種中高層住居専用地域」となり、中高層住宅のための地域です。病院、大学、500m²までの一定のお店などが建てられます。(建ぺい率50%、容積率150%)
敷地面積の50パーセントの広さで、敷地面積に対して150パーセントの高さの家が建てられることになります。
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※用途地域は自治体のホームページで確認することができます。
参考元:富士吉田市ホームページ  富士吉田市都市計画用途地域について

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